Revoca Amministratore Condominiale: quali presupposti?

Come noto, il ruolo dell’amministratore condominiale ha come presupposto determinante il vincolo fiduciario tra il professionista e la compagine condominiale.

Al momento dell’accettazione della nomina, l’amministratore (che dovrà specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta ex art. 1129 c.c.) sarà soggetto ad una serie di obblighi nei confronti dei condomini; obblighi di natura normativa e giurisprudenziale che hanno come minimo comun denominatore la trasparenza nella nella gestione della cosa comune.

Qualora, dunque, l’amministratore dovesse tenere una gestione condominiale ispirata a principi contrari a quelli normativamente cristallizzati, ogni condomino potrà agire in via giudiziale per chiederne la revoca.

La revoca può essere richiesta nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 c.c., ovverosia se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Di seguito i casi di gravi irregolarità indicati dall’art. 1129 c.c. :

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell’art.1129 c.c.;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’1129 c.c..

Va precisato che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Ciò detto, si segnala una importante pronuncia del Tribunale di Palermo del 25.1.2023 con la quale il Collegio, accogliendo la tesi dello Studio Legale Vassallo&Sapienza, ha statuito che “secondo  orientamento espresso dalla prevalente giurisprudenza   di merito, dalla quale questo Collegio non ritiene di doversi discostare, pur a fronte del riscontro di una delle fattispecie legislativamente tipizzate come idonee a giustificare la revoca dell’amministratore di condominio, non  può  ritenersi automaticamente necessario il provvedimento di revoca, dovendosi, viceversa  provvedere  alla verifica in concreto della gravità della condotta contestata, alla luce delle circostanze del caso concreto, al fine di valutare l’idoneità  nel  caso  specifico  della condotta censurata a ledere il rapporto di fiducia tra il mandatario e la compagine condominiale. In  particolare,  è  stato  ritenuto  che:  “la  sussumibilità  della singola condotta in una delle astratte tipizzazioni legislative di gravi irregolarità costituisce, per il giudice, solo uno degli elementi in base ai  quali  apprezzare  la  sussistenza  in  concreto  della  lesione  del vincolo  fiduciario  tra  amministratore  e  condominio,  traendosi  da esse  utili  criteri  di  orientamento,  e  non  un parametro  esclusivo  di verifica”.(vedasi  Trib.  Mantova,  22/10/2015;  Trib.  Udine, 07/11/2014;   Trib.   Treviso,   21.4.2016;   Trib.   Roma,   23.3.2016; Corte d’Appello Milano 19.7.2016)”.

Con tale pronuncia il Tribunale ha respinto il ricorso presentato da alcuni condomini nei confronti dell’amministratore condominiale difeso dallo Studio e condannato gli stessi al pagamento delle spese processuali.

Lo Studio rimane a disposizione per maggiori chiarimenti sulla questione trattata e per una eventuale consulenza dedicata.

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